第三轮土拍即将拉开帷幕
导读
第三轮土拍即将拉开帷幕
目前已经有不少热点城市发布第三轮土拍的纷纷放松信息，包括无锡、土拍条件苏州、多地都急第轮南京、纷纷放松合肥、土拍条件深圳和广州等。多地都急第轮先看广州，纷纷放松昨天广州第三批集中供地名单正式出炉。土拍条件全市总共出让17宗宅地，多地都急第轮和第一、纷纷放松二轮都是土拍条件48宗地相比，卖的多地都急第轮数量明显少了一大截，房地产市场不好，纷纷放松卖土地的土拍条件底气也不足了。另外这一次规则放宽，门槛降低，能明显感受到地方在鼓励房企入市拿地。上一轮土拍中，这两个区域严格执行限价政策，所以当时的流拍率达到30%。没钱赚，开发商也不愿意当冤大头，干脆都不拿地了，当时大家都说房企躺平倒逼土地降价。这下还真的“倒逼”成功了，取消了最高限价，并且之前流拍的土地，地价也下调了。考虑到目前房企大部分都处于资金链危机中，广州第三轮土拍还贴心地允许开发商“分期付款”。既让房企有钱赚，短时间内也不会增加房企的资金压力，广州第三轮土拍可以说是释放出满满的诚意。上半年广州新房之所以这么惨淡，是因为要求新房每次都要降价3%才能拿预售证。最近广州的朋友和我说，降价3%可能不会继续严格执行了，再降下去，市场真的信心全无。杭州最近也公布了第三轮土拍的消息，和广州一样，拍地门槛和地价双双降低了！良渚好运路竞品质地块，此前由于起价高，而且竞品质要求较多，需现房销售，导致流拍。这一次起拍价将从20682元/㎡，降到17500元/㎡，相当于打了85折，算下来总价降低了约3.3亿元。西湖翠苑板块的14号地块上轮流派，这次再度推出，精装售价依旧维持5.8万/㎡，但地块起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万/㎡左右。除了起拍价降低，浙报传媒地产研究院猜测第三轮杭州土拍或将和南京、宁波等城市一样，采用“定品质”的方式。“竞品质”和“定品质”，虽一字之差，实则已经给开发商腾挪出更大的操作空间。南京：放宽了参拍企业的资质要求、不设置报名竞买、合作开发和股份转让要求；苏州：下调了保证金和首付款比例、取消了土地的市场指导价、降低首缴土地出让金比例；合肥：代建要求少了、部分地块下调起拍价、取消配建保障性住房；第一轮土拍时，全国楼市急剧升温，土地市场同样抢破头，多地出现上百个马甲抢地的情况，溢价率节节攀升，当时我们还写了文章的，「这一轮土拍，爆了！」杭州南京仅靠第一轮土拍就完成了去年接近一半的业绩。但是下半年随着调控升级，信贷收紧，尤其是土拍门槛越来越高，利润也被压低了，开发商也不敢拿地。「土拍已降温，开发商不再“抢地”了！」第二轮土拍收官后，热点城市的土地出让金明显大缩水，杭州仅为第一轮的21%，广州南京都减少了差不多一半。都知道房地产的重要性，很多地方不仅财政是靠土地，连GDP也需要靠房地产来拉动，地方有调控房地产的任务，但又不能调控过度，如果这条船沉了，大家都会难过。在这种紧要关头，率先解决资金链危机，度过难关才是头等大事，基本没有闲置的资金买地。其实大部分房企内心还是渴望拿地的，在第二轮拍地中，我们观察到拿地的基本上都是以中海保利之类的央企国企，趁着土地行情低迷，溢价率低，大举吸纳土地。这次下调了拿地的门槛，尤其是允许土地出让金分期付款，加上最近信贷宽松，相信还是会有不少房企重新下场拿地的。当然咯，尽管土地市场部分限制放宽了，但并不意味着土地市场就会火爆起来。有些硬性规定依旧没有取消，比如广州严禁马甲拿地；溢价率不超过15%；新房销售倾向首套购房家庭等。只是说，考虑到目前市场行情过冷，房企资金链紧张，地方在土地出让上适当做出一些调整。从结果来看，市场情绪还算稳定，第一轮的激进疯狂和第二轮那种灰心丧气通通消失了。不过这一轮无锡的土拍有一个很大的特点，就是官方亲自下场“暖被窝”。那些只有一家报名的地块中，多数都是由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作发展的模式，譬如梁溪城投、滨湖城投以及惠山国控等。国企先带头把场子人气调动起来，吸引更多的房企竞拍。现在的土地市场还远远谈不上活跃和过热，只是说政府开始在托市了，很明显地方着急了，开始放松竞买土地的各种条件，鼓励房企拿地。而且土地市场和新房热度紧密相连，一旦土地市场被“救活”，那么新房市场复苏就不远了。昨天财联社从金融管理部门了解到，金融机构对房地产融资基本恢复了。市场底已经清晰可见，全国各大银行都在陆续松绑，和上半年动辄等半年相比，房贷审批明显加快，广州和深圳现在一个多月房贷就下来了；土地市场也逐渐被唤醒。这意味着这一轮历经半年的房地产强势打压已经宣告结束，市场终于要回归正常了。由于广州深圳等这些城市，二手房还处于限价中，而且这个政策短期也不可能取消，所以市场想要回归到去年的状态是不可能的。这对刚需来说是个好机会，未来几年都是一个非常好的买房时机。但那些连续跌了两年以上的城市，随着信贷逐渐宽松，市场就会回暖。比如我经常提到的郑州，武汉，苏州，目前这些城市的新房二手房市场都很萧条，但是对于刚需来说，现在就是入手的最佳时机了。
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